阪神・淡路大震災の建物倒壊事故による賠償請求事件
H11.9.20 神戸地裁、民二部）（｢判例時報｣1716号）
事案は次のとおりです。
事案
神戸市内の軽量鉄骨コンクリート造一部鉄筋コンクリート造陸屋根3階建共同住宅（柱や梁が軽量鉄骨造、外壁や界壁がコンクリートブロック造、床や陸屋根が鉄筋コンクリート造）の1階部分が大地震で瞬時に完全に押しつぶされ、入居者のうち、4名が死亡、数名が受傷しました。
本件建物はD建設会社の代表者Dが亡妻から相続取得して所有し、Dが貸主となり賃貸中でした。築32年、当初の所有者はA会社、それからB、Bの親族、C会社、Dの妻、Dへと譲渡が繰り返された。
本件建物の周囲には損傷した建物が多いが、本件建物の倒壊状態は格別でした。死者の相続人らと怪我をした者から、本件建物の所有者兼貸主であるDと仲介の宅建業者Xに対し、総額3億3,000万円余の損害賠償請求訴訟が神戸地裁に提訴され、審理の末、下記判決があった
裁判所の判断は次のとおりです。
裁判所の判断
- 本件建物は、設計上壁厚や壁量が不十分であり、施工においてもブロック壁に配筋された鉄骨の量が十分でない上、鉄筋が柱や梁の鉄骨に溶接等されていないため壁と柱とが十分に緊結されていない不備があり、建築当時の基準によっても建物が通常有すべき安全性を有していなかった。
- 建築当時の基準により、通常有すべき安全性を備えていれば、倒壊の状況は、壁の倒れる順序、方向、建物倒壊までの時間等の点で本件の倒壊状況とは異なっていたと推認される。
- 本件建物設置の瑕疵と本件地震の想定外の自然力とが競合して本件損害発生の原因となったものと解されるので、損害の公平な分担という損害賠償制度の趣旨から、損害額の算定につき、自然力の損害発生への寄与度を割合的に斟酌し、本件ではこの寄与度を5割と認定する。
- 一般に仲介業者は、建物の構造上の安全性について建築士のように専門的知識を有するものではないから、建物の構造の安全性を疑うべき特段の事情が存在しない限りその調査義務までは負担していない。
以上より、瑕疵のある建物の所有者であるDに対してのみ、自然力による寄与度の5割を控除した残金である1億2,900万円の支払いを命じた。
このように、地震が起きたとき賃貸物件をご所有のオーナー様には、同じようなリスクが想定されます。
特に、昭和56年以前（旧耐震基準）の建物に関しては、建物基準が現在の基準を満たさない場合が多いので、一度耐震診断をきちんと実施された上で、経営をされることをお勧めします。
オーナー様は賃貸物件（お部屋）を入居者に提供し、家賃収入を頂いている以上、その入居者の安全を確保することは義務です。裁判での判例として出ているということは、同じことが起きたときは、同じような責任を問われる可能性が非常に高いです。ですので、長期的に安定した経営を、優良な資産を次世代に継承していくためにも、建物のことや入居者のことを真剣に考えてほしいと思います。